La loi dite Jeanbrun, entrée en vigueur en 2026, remodèle la fiscalité de l’investissement locatif et modifie sensiblement les calculs de rentabilité pour les propriétaires. Pour les acheteurs ciblant les zones frontalières — à commencer par Saint‑Louis — cette réforme change l’arbitrage entre optimisation fiscale et gestion patrimoniale.
Un mécanisme centré sur l’amortissement
Au cœur du dispositif se trouve la possibilité d’imputer un amortissement comptable sur le bien acquis et mis en location. Concrètement, cet amortissement réduit la base imposable des recettes locatives.
Le schéma est simple : acquisition → mise en location nue → comptabilisation d’un amortissement étalé. Le résultat fiscal pour le bailleur peut être une baisse significative de l’impôt sur le revenu provenant des loyers.
Conditions d’accès
- Location non meublée exigée.
- Engagement minimal de mise en location généralement fixé à neuf ans.
- Respect de plafonds de loyers applicables selon le secteur.
- Le logement doit répondre à des critères de performance énergétique définis par le texte.
Ces règles encadrent l’usage du mécanisme et déterminent l’éligibilité au bénéfice fiscal.
Quels gains pour les investisseurs ?
La réforme vise principalement à alléger la fiscalité des revenus fonciers tout en favorisant la rénovation et la construction dans des zones jugées prioritaires. Selon le profil de l’investisseur, l’effet d’un amortissement peut être plus intéressant sur le long terme que certains anciens dispositifs fiscaux.
Impacts concrets :
- Réduction de la base imposable des revenus locatifs grâce à l’imputation d’amortissements.
- Souplesse géographique : le dispositif n’impose pas forcément les mêmes contraintes de zonage que d’autres lois.
- Potentiel d’optimisation patrimoniale pour un investissement conservé plusieurs années.
Pourquoi regarder du côté de Saint‑Louis et de la région Trois‑Frontières ?
La localisation près de Bâle confère à Saint‑Louis un profil atypique : une demande locative soutenue par les travailleurs transfrontaliers, des salaires supérieurs à la moyenne régionale et une attractivité économique liée au bassin d’emploi suisse.
Pour un investisseur, ces éléments se traduisent par une demande locative stable et des perspectives de revalorisation du patrimoine, des critères importants lorsque l’on s’appuie sur un mécanisme d’amortissement sur plusieurs années.
Facteurs favorables
- Demande régulière de logements pour frontaliers.
- Proximité d’infrastructures transfrontalières et d’axes routiers.
- Marché local caractérisé par une dynamique de prix soutenue.
Un programme neuf cité en exemple
Un programme immobilier présenté localement comme adapté au dispositif illustre la nature des offres susceptibles d’intéresser les investisseurs : logements variés, prestations techniques modernes et positionnement central.
- Typologies proposées : T2 à T4 adaptées à des locataires individuels et familles.
- Confort et performance : équipements contemporains, chauffage performant, isolation renforcée et solutions domotiques éventuelles.
- Aménagements extérieurs et stationnement privé pour sécuriser l’attractivité locative.
Ces caractéristiques correspondent aux critères que recherchent souvent les ménages frontaliers et permettent de maximiser le taux d’occupation à moyen terme.
Faut‑il se positionner en 2026 ?
La réponse dépend du profil et de l’objectif patrimonial de chacun. Mais deux raisons poussent à examiner sérieusement une entrée sur le marché cette année :
- Anticipation des effets de la réforme sur la fiscalité des revenus fonciers.
- Possibilité de sécuriser un bien dans une zone à forte demande avant une éventuelle hausse des prix ou durcissement des règles d’éligibilité.
Pour les investisseurs déjà actifs dans l’immobilier locatif ou pour ceux qui envisagent une stratégie à long terme, la loi Jeanbrun demande une nouvelle lecture des chiffres : cash‑flow, amortissement comptable et horizon de détention deviennent centraux dans l’analyse.
Points de vigilance
Avant toute décision, il est essentiel de :
- Vérifier l’éligibilité précise du projet au regard du texte et des circulaires d’application.
- Consulter un conseiller fiscal ou un gestionnaire de patrimoine pour modéliser l’impact sur votre situation.
- Prendre en compte les charges réelles, travaux éventuels et la vacance locative dans le calcul de rentabilité.
La loi Jeanbrun modifie les règles du jeu : elle offre des opportunités mais impose aussi une projection prudente des revenus et des engagements dans la durée.
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